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DECLARATION CNIL

Loi 2010-874 du 27 juillet 2010 art. 67 et 68 (JO 28 p. 13925)

Le dispositif de réduction d’impôt sur le revenu prévu en faveur des investissements forestiers est étendu, à compter de 2010, aux rémunérations versées à un gestionnaire forestier professionnel pour la gestion de bois et forêts d’une surface inférieure à 25 hectares et, à compter de 2011, aux cotisations versées dans le cadre d’un contrat d’assurance couvrant le risque de tempête. Ces mesures entreront effectivement en vigueur lorsque leurs décrets d’application auront été publiés.

Décret 2010-823 du 20 juillet 2010 (JO 22 p. 13513)

Comme annoncé dans le projet d’instruction du 23 juin 2010, le décret 2010-823 du 20 juillet 2010 précise que, pour pouvoir bénéficier de la majoration de 10 % du taux de la réduction d’impôt pour les logements acquis ou construits à partir de 2011, les logements devront être labellisés « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » mentionné au 5° de l’article 2 de l’arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label « haute performance énergétique ».

Le décret devant fixer les conditions dans lesquelles l’acquéreur d’un logement neuf doit, depuis 2010, justifier du respect des normes thermiques n’étant pas paru, l’administration prévoit des dispositions transitoires.

Les prêts contractés pour l’acquisition ou la construction de l’habitation principale donnent droit à un crédit d’impôt égal à 40 % du montant des intérêts de la première annuité de remboursement et à 20 % du montant des intérêts des quatre annuités suivantes. Toutefois, depuis 2009, le montant du crédit d’impôt octroyé pour les logements neufs dépend des normes techniques selon lesquelles ils sont construits.

Les conditions qui autorisent le contribuable de justifier des normes appliquées doivent être définies par un décret qui n’est pas encore publié. Aussi l’administration prévoit des mesures transitoires dans un projet d’instruction mis en ligne le 1er juin dernier qui modifie la définition des logements neufs donnée dans sa précédente instruction du 3 novembre 2009 (5 B-28-09).

 

Projet d’instruction diffusé le 1er juin 2010

> Définition des logements neufs

Les logements qui font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration de travaux déposée à compter du 1er janvier 2009 ouvrent droit à un crédit d’impôt dont le montant varie en fonction des normes thermiques et de performance énergétique auxquelles ils répondent.

Les logements qui respectent un haut niveau de performance énergétique (logements dotés du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 ») bénéficient d’un crédit d’impôt majoré qui s’élève à 40 % du montant des intérêts versés au titre des sept premières annuités de remboursement.

Les logements construits selon les normes minimales en vigueur (logements appliquant la réglementation thermique RT 2005) se voient attribuer un crédit d’impôt décroissant égal à :

• 40 % du montant des intérêts versés au titre de la première annuité et 20 % au titre des quatre annuités suivantes pour les logements acquis ou construits en 2009 ;
•  30 % du montant des intérêts versés au titre de la première annuité et 15 % au titre des quatre annuités suivantes pour les logements acquis ou construits en 2010 ; 
•  25 % du montant des intérêts versés au titre de la première annuité et 10 % au titre des quatre annuités suivantes pour les logements acquis ou construits en 2011 ;
• 15 % du montant des intérêts versés au titre de la première annuité et 5 % au titre des quatre annuités suivantes pour les logements acquis ou construits en 2012.

Dans tous les cas, les intérêts versés sont retenus dans la limite annuelle de 3 750 € pour une personne seule et 7 500 € pour un couple. Ces montants sont doublés lorsqu’au moins un des membres du foyer fiscal est handicapé. Ces montants (éventuellement doublés) sont majorés de 500 € par personne à charge. Ces dispositions s’appliquent, d’après la loi, aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement et aux logements que le contribuable fait construire.

Nota:  les locaux non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement sont soumis au même régime que les logements anciens et ouvrent droit au crédit d’impôt aux taux de droit commun.

> Justification des normes techniques des logements

Les conditions dans lesquelles le contribuable doit justifier de la réglementation thermique à laquelle répond le logement qu’il acquiert ou fait construire doivent être définies par un décret qui n’a toujours pas été publié. La publication de ce texte est en effet subordonnée à l’adoption définitive du projet de loi portant engagement national pour l’environnement (dit « Grenelle II »). En attendant, l’administration prévoit les dispositions transitoires suivantes.

Lorsque la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2010, le contribuable n’a pas l’obligation de justifier que le logement respecte la réglementation thermique en vigueur, et cela même si l’achèvement du logement intervient après le 1er janvier 2010. Dans ce cas, le crédit d’impôt ne peut pas faire l’objet d’une remise en cause au motif de l’absence de justification du respect de cette réglementation.

Du 1er janvier 2010 à la date d’entrée en vigueur du décret à paraître, la preuve du respect de la réglementation thermique en vigueur est apportée par tous moyens, notamment par la production de la synthèse d’étude thermique standardisée RT2005, telle que définie à l’annexe VI de l’arrêté du 24 mai 2006 relatif aux caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments.

• le label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » ;
• le label « haute performance énergétique, HPE 2005 » ;
• le label « très haute performance énergétique, THPE 2005 » ; 
• le label « haute performance énergétique énergies renouvelables, HPE EnR 2005 » ; 
• le label « très haute performance énergétique énergie renouvelables et pompes à chaleur, THPE EnR 2005 » (projet Inst. n°s 15 et 16).

S’agissant des logements situés dans les départements d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane et Réunion), ne sont concernés par l’obligation de justifier du respect des normes techniques en vigueur que ceux qui font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration de travaux déposée à compter du 1er mai 2010, date d’entrée en vigueur de la réglementation thermique dans ces départements.

Les conditions dans lesquelles le contribuable doit justifier du respect de cette réglementation doivent également être définies par décret. En attendant la preuve peut être apportée par tous moyens. Dès lors, le contribuable pourra produire une attestation fournie par le maître d’ouvrage (projet Inst. n° 17).

Réduction  au titre de la souscription au capital de PME – Inst. 29 décembre 2009, 5 B-3-10.

En application des I à V de l’article 199 terdecies-0 A du CGI, les personnes physiques fiscalement domiciliées en France bénéficient, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 25 % des versements effectués au titre de la souscription en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de PME non cotées, versements retenus dans la limite annuelle de 20 000 € pour une personne seule et de 40 000 € pour un couple soumis à imposition commune. La fraction des versements excédant cette limite ouvre droit à la réduction d’impôt sur le revenu au cours des quatre années suivantes, sous les plafonds annuels précités (dispositif désigné ci-après « dispositif de droit commun »).

L’article 86 de la loi 2008-1443 du 30 décembre 2008 renforce le dispositif de droit commun pour les souscriptions au capital de petites entreprises en phase d’amorçage, de démarrage ou d’expansion, en portant les plafonds annuels des versements ouvrant droit à la réduction d’impôt sur le revenu à 50 000 € ou à 100 000 € selon la situation de famille du contribuable, sans toutefois prévoir le report de la fraction excédentaire des versements sur les années suivantes (dispositif désigné ci-après « dispositif renforcé »). Le bénéfice du dispositif renforcé est réservé aux mêmes contribuables que ceux pouvant actuellement bénéficier du dispositif de droit commun de la réduction d’impôt sur le revenu pour souscription au capital de PME non cotées, à savoir des personnes physiques fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du CGI et agissant dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.

Ce dispositif renforcé, codifié au II bis de l’article 199 terdecies-0 A du CGI, s’applique aux versements effectués à compter du 1^er janvier 2009.

Les souscriptions éligibles au dispositif renforcé de la réduction d’impôt sur le revenu prévu au II bis de l’article 199 terdecies-0 A du CGI sont celles qui sont effectuées au capital de sociétés remplissant :

-  d’une part, les conditions prévues pour bénéficier du dispositif de droit commun de la réduction d’impôt sur le revenu pour souscription au capital de PME non cotées (conditions prévues au 2° du I de l’article 199 terdecies-0 A du CGI) ;

Les versements ouvrant droit au dispositif renforcé doivent, comme pour le dispositif de droit commun, constituer des souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital des sociétés.

-

Conditions tenant à la société bénéficiaire des souscriptions éligibles

Les sociétés bénéficiaires des souscriptions éligibles au dispositif renforcé doivent remplir les conditions suivantes, prévues au 2° du I de l’article 199 terdecies-0 A du CGI :

Conditions spécifiques au dispositif renforcé

Les sociétés bénéficiaires des souscriptions éligibles au dispositif renforcé doivent non seulement être une PME au sens de la réglementation communautaire, mais également remplir les conditions cumulatives suivantes prévues au 2° du II de l’article 239 bis AB du CGI, auquel renvoie le II bis de l’article 199 terdecies-0 A du même code :

> Sociétés en phase d’amorçage

Le capital d’amorçage est défini au sens des lignes directrices comme « le financement fourni pour étudier, évaluer et développer un concept de base préalablement à la phase de démarrage ». Les versements effectués pendant cette période par des personnes physiques ne peuvent pas être éligibles à la réduction d’impôt sur le revenu avant la constitution de la société, dans la mesure où, jusqu’à cette date, ils n’ont pas pour contrepartie l’octroi de droits sociaux.
En revanche, dès lors qu’ils correspondent, au terme de la constitution de la société, à un apport au capital initial de cette société, ces versements peuvent ouvrir droit au dispositif renforcé de la réduction d’impôt sur le revenu, toutes autres conditions d’application de ce dispositif étant par ailleurs respectées.

> Sociétés en phase de démarrage

Le capital de démarrage est défini par les lignes directrices comme « le financement fourni aux entreprises qui n’ont pas commercialisé de produits ou de services et ne réalisent pas encore de bénéfices, pour le développement et la première commercialisation de leurs produits ».
Pour l’application des dispositions du II bis de l’article 199 terdecies-0 A du CGI, cette phase correspond à la période au cours de laquelle l’entreprise est juridiquement constituée mais n’a encore commercialisé aucun produit ou service.  Le point de départ de cette phase correspond donc à la date de constitution de la société et elle court jusqu’à la première commercialisation de produits ou de services. Aucun chiffre d’affaires ne peut donc avoir été réalisé pendant cette période.

Les versements effectués au capital de sociétés situées dans la phase de démarrage ainsi définie peuvent donc ouvrir droit au dispositif renforcé de la réduction d’impôt sur le revenu, toutes autres conditions d’application de l’avantage fiscal étant par ailleurs respectées.

> Sociétés en phase de croissance ou d’expansion

Le capital d’expansion est défini par les lignes directrices comme « le financement visant à assurer la croissance et l’expansion d’une société qui peut ou non avoir atteint le seuil de rentabilité ou dégager des bénéfices, et employé pour augmenter les capacités de production, développer un marché ou un produit ou renforcer le fonds de roulement de la société ».

Les souscriptions au capital réalisées pendant cette période sont donc éligibles au dispositif renforcé de la réduction d’impôt sur le revenu si les deux conditions suivantes sont satisfaites :

Les sociétés bénéficiaires des souscriptions éligibles au dispositif renforcé ne doivent pas être qualifiables d’entreprises en difficulté ou relever de certains secteurs d’activité.

Les versements effectués au cours d’une même année civile au titre de la souscription au capital d’une ou plusieurs sociétés répondant aux conditions énoncées sont retenus dans la limite annuelle de 50 000 € pour les contribuables célibataires, veufs ou divorcés et de 100 000 € pour les contribuables soumis à imposition commune.

Taux

La réduction d’impôt sur le revenu est, comme dans le dispositif de droit commun, égale à 25 % de la base.

Application

Un contribuable peut bénéficier, au titre d’une même année :

L’administration commente les nouvelles modalités d’imputation de la réduction d’impôt pour certains types d’investissements et les aménagements apportés à la condition d’ancienneté des logements à réhabiliter.

La réalisation d’investissements locatifs dans des résidences ou meublés de tourisme situés dans certaines zones du territoire est susceptible d’ouvrir droit à des réductions d’impôt au taux de :

Ces deux types d’investissements (acquisition ou travaux) ouvrant droit à avantage fiscal sont retenus chacun dans la limite de 50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et 100 000 € pour un couple marié ou lié par un Pacs, soumis à imposition commune.
Pour les investissements visés aux articles 199 decies E, 199 decies EA et 199 decies G du CGI (acquisition de logements neufs ou à réhabiliter), la réduction d’impôt est étalée sur six ans au plus, à raison chaque année du sixième du montant maximal de l’avantage fiscal.
En revanche, pour les investissements visés à l’article 199 decies F du CGI (travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation ou d’amélioration), la réduction d’impôt est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses de travaux.
La loi 2008-1425 du 27 décembre 2008 a prorogé la période d’application de ces dispositifs jusqu’au 31 décembre 2012 et a procédé à deux nouveaux aménagements à compter de l’imposition des revenus 2009 :

Ces aménagements sont commentés par l’administration dans une instruction du 29 décembre 2009, 5 B-1-10.

Documents à fournir en cas de construction d’un logement pour lequel le dispositif Scellier est demandé.

Il résulte de l’article 199 septvicies du CGI et de l’article 2 quindecies de l’annexe III au CGI (auquel renvoie l’article 2 quindecies A de cette même annexe) que le contribuable qui fait construire un logement à raison duquel il demande le bénéfice du dispositif « Scellier », doit être en mesure de produire ces trois documents :

Réduction d’impôt en faveur de l’investissement immobilier dans le secteur de la location meublée non professionnelle : l’administration commente le régime – Inst. 29 décembre 2009, 5 B-2-10 .

L’article 90 de la loi de finances pour 2009, modifié par l’article 15, I-2° de la deuxième loi de finances rectificative pour 2009, instaure une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle (loi 2008-1425 du 27 décembre 2008 et loi 2009-431 du 20 avril 2009).
Ce dispositif est codifié à l’article 199 sexvicies du CGI.
Dans une instruction du 29 décembre 2009, 5 B-2-10, l’administration commente ces mesures.
Elle fait un commentaire général du dispositif qu’elle complète par huit fiches détaillées.

L’article 199 sexvicies du CGI, prévoit une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle.
Cet avantage fiscal s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent à compter du 1^er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2012 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel.  Les logements concernés doivent être situés dans l’une des structures suivantes :

> Opérations concernées
La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions, réalisées du 1^er janvier 2009 au 31 décembre 2012, de logements :

> Engagement de location
La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du contribuable de louer le logement meublé pendant une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence où il se trouve.
Lorsque le logement est acquis en indivision, les indivisaires doivent s’engager conjointement à louer le logement meublé, pendant une durée minimale de neuf ans, à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence.

> Nature de l’activité
Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (pour plus de précisions sur la notion de location meublée, voir Inst. 28-7-2009, 4 F-3-09).

La réduction d’impôt s’applique aux contribuables qui exercent une activité de location meublée à titre non professionnel.

Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les revenus tirés de la location meublée du ou des logements concernés doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux pendant toute la durée de l’engagement de location.

> Réduction d’impôt
La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du ou des logements. Cette base retenue pour le calcul de la réduction d’impôt ne peut pas excéder globalement la somme de 300 000 € au titre d’une année.

TAUX: Le taux de la réduction d’impôt diffère selon l’année de réalisation de l’investissement. Il est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, et à 20 % pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.

La réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu. Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

> Plafonnement global des avantages fiscaux
L’article 200-0 A du CGI, issu de l’article 91 de la loi 2008-1425 du 27 décembre 2008 (loi de finances pour 2009) et modifié par l’article 81 de la loi 2009-1673 du 30 décembre 2009 (loi de finances pour 2010), prévoit à compter de l’imposition des revenus de l’année 2009 un plafonnement global des avantages fiscaux.
Ainsi, l’ensemble des avantages fiscaux, dont la réduction d’impôt prévue à l’article 199 sexvicies du CGI, ne peut pas procurer au contribuable une réduction de son impôt sur le revenu supérieure à la somme d’un montant forfaitaire et d’un montant exprimé en pourcentage de son revenu imposable soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour l’imposition des revenus de l’année 2009, ce montant forfaitaire et ce pourcentage sont respectivement fixés à 25 000 € et 10 %. A compter de l’imposition des revenus de l’année 2010, ils s’établissent respectivement à 20 000 € et 8 %.

Dans une décision de rescrit, l’administration a admis que l”acquisition à titre onéreux d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation et dont la mutation entre dans le champ d’application de la TVA immobilière ouvre droit à la réduction d’impôt Scellier (Décision de rescrit 22-12-2009 n° 2009/67 FP).

L’instruction administrative du 12 mai 2009, 5 B-17-09 commentant le dispositif Scellier précise que les logements neufs s’entendent des immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit.

Cette condition s’apprécie au jour de l’acquisition du logement. Ainsi, par exemple, ne peut en principe pas être considéré comme neuf un immeuble dont la construction est déjà achevée et qui a fait l’objet de travaux après avoir été habité ou utilisé.
Par mesure de tempérament, il est toutefois admis que l’acquisition à titre onéreux d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entre dans le champ de la TVA en vertu des dispositions prévues à l’article 257, 7° du CGI ouvre droit au bénéfice de la réduction d’impôt dans les mêmes conditions que les logements neufs.

Dispositifs Scellier, Robien, Borloo et Besson – Plafonds de loyers et de ressources des locataires. L’administration vient de publier les nouveaux plafonds de loyers et de ressources des locataires applicables pour 2010.

Les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif « Scellier » (y compris outre-mer), « Robien » (classique ou recentré), « Borloo » (neuf ou ancien) ou « Besson » (neuf ou ancien) sont subordonnés à la mise en location des logements à des loyers qui ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret.
Certains d’entre eux (« Besson », « Borloo » et « Scellier intermédiaire ») sont en outre subordonnés à la condition que les ressources du locataire au moment de la conclusion, du renouvellement ou de la reconduction du bail n’excèdent pas certains montants. Les différents plafonds de loyers et de ressources sont révisés chaque année.

L’administration vient de publier ceux applicables pour 2010 ; Inst. 3-3-2010, 5 B-17-10 , Inst. 3-3-2010, 5 D-1-10.

PLAFOND  DE  LOYERS

x Dispositifs « Besson ancien », « Besson neuf » et « Borloo ancien » (secteur intermédiaire) 

Pour les dispositifs « Besson ancien », « Besson neuf » et « Borloo ancien » (secteur intermédiaire), les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

x Dispositifs « Robien classique » et « Robien recentré » 

Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

x Dispositif « Borloo ancien » secteur social ou très social 

x Dispositif « Borloo neuf » 

x Dispositif « Scellier » 

Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour 2010 à :

x Dispositif « Scellier outre-mer » 

Pour les investissements réalisés depuis le 31 décembre 2009 et dont les baux ont été conclus depuis le 1^er janvier 2010, les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

PLAFONDS  DE  RESSOURCES

x Dispositifs « Besson ancien », « Besson neuf » et « Borloo ancien » (secteur intermédiaire) 

Pour les baux reconduits ou renouvelés en 2010 dans le cadre des dispositifs « Besson ancien » ou « Besson neuf », et pour les baux conclus ou renouvelés en 2010 dans le cadre du dispositif « Borloo ancien » (secteur intermédiaire), les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

x Dispositif « Borloo ancien » (secteur social ou très social) 

Pour les baux conclus ou renouvelés entre le 1^er janvier 2010 et la date de publication de l’arrêté à paraître relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré, les plafonds annuels de ressources pour les locations à caractère social prévus aux articles L 441-3, R 331-12 et R 441-1 (1°) du Code de la construction et de l’habitation applicables aux logements autres que ceux mentionnés à l’article R 331-1, II du même Code (prêt locatif à usage social – PLUS), sont les suivants :

Pour les baux conclus ou renouvelés entre le 1^er janvier 2010 et la date de publication de l’arrêté à paraître relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré, les plafonds annuels de ressources pour les locations à caractère très social prévus à l’article R 331-12 du Code de la construction et de l’habitation applicables aux logements mentionnés à l’article R 331-1, II du même Code (prêt locatif aidé d’intégration – PLA-I), sont les suivants :

 

Les plafonds de ressources relatifs aux baux conclus ou renouvelés en 2010 après la publication du nouvel arrêté fixant les plafonds de ressources applicables à compter de cette date, feront l’objet d’une nouvelle instruction administrative.

x Dispositifs « Borloo neuf » et « Scellier » (secteur intermédiaire) 

Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2010, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

X Dispositif « Scellier outre-mer » (secteur intermédiaire) 

Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2010, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

L’administration assouplit sur deux points sa doctrine concernant les ressources des locataires à prendre en compte pour l’application des dispositifs Besson, Borloo, Scellier intermédiaire et Girardin intermédiaire :
- le revenu fiscal de référence à retenir est celui de l’année précédant la signature du bail lorsqu’il est inférieur à celui de l’avant-dernière année et que le locataire fournit l’avis d’imposition correspondant lors de la signature du bail,
- lorsque le locataire est à la charge de ses parents ou rattaché à leur foyer fiscal, seules ses ressources sont retenues.

Par ailleurs le BOI 5 B-17-10 définit les plafonds de ressources et de loyers applicables pour 2010.

Inst. 29 décembre 2009, 5 B-2-10

Dans une instruction du 29 décembre 2009, l’administration commente la réduction d’impôt ouvert aux Loueurs en Meublé Non Professionnel.

La loi de finances pour 2009 a instauré une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle. Cette réduction d’impôt, codifiée à l’article 199 sexvicies du CGI, a été modifiée par la deuxième loi de finances rectificative pour 2009. L’instruction comporte de nombreuses précisions et plusieurs mesures de tempérament : il est indiqué  notamment que la réduction d’impôt est acquise au loueur qui a la qualité de loueur non professionnel au moment de l’acquisition de l’immeuble, même s’il exerce à titre professionnel ultérieurement et que le propriétaire d’une résidence de tourisme peut l’occuper au plus pendant 8 semaines.

CONTRIBUABLES  BÉNÉFICIANT  DE LA  RÉDUCTION  D’IMPÔT

Cet avantage fiscal s’applique aux contribuables fiscalement domiciliés en France au sens de l’article 4 B du CGI : ne peuvent donc bénéficier de ce dispositif les contribuables domiciliés à l’étranger imposables sur leurs seuls revenus de source française, tels que, par exemple, ceux qui sont domiciliés dans les collectivités d’outre-mer.
En cas de transfert du domicile fiscal hors de France pendant la période d’engagement de location, l’avantage fiscal obtenu n’est pas remis en cause, mais la réduction d’impôt qui ne peut pas être imputée pendant la domiciliation à l’étranger ne pourra pas être imputée ultérieurement. Si le contribuable rétablit son domicile en France avant la fin de la période d’engagement, il bénéficiera à nouveau de la réduction d’impôt à hauteur d’un neuvième de son montant, mais seulement pour la durée restant à courir jusqu’à la fin de cette période. En revanche, si le transfert a lieu après la période d’engagement, les annuités de la réduction d’impôt non imputées sont définitivement perdues, sauf les fractions reportables nées au cours de la période de domiciliation en France (fiche 7 n° 2).

L’avantage fiscal est réservé aux contribuables personnes physiques qui acquièrent directement l’immeuble : dès lors, l’acquisition par l’intermédiaire d’une société (y compris les sociétés civiles de location) n’ouvre pas droit à l’avantage fiscal.

INVESTISSEMENTS  PRIS  EN  COMPTE

La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions à titre onéreux de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, de logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui font l’objet de travaux de réhabilitation : quelle que soit la nature de l’immeuble, l’acte authentique d’achat doit être signé entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. L’acquisition à titre gratuit d’un logement n’ouvre pas droit à l’avantage fiscal, sauf en cas de reprise de la réduction d’impôt par le conjoint survivant attributaire du logement (fiche 3 n° 3).

> Logements neufs

L’administration admet que l’acquisition de logements issus de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entre dans le champ de la TVA immobilière en application de l’article 257,7° du CGI ouvre droit à l’avantage fiscal.
L’administration précise à cet égard que la circonstance que le logement ait déjà fait l’objet d’une précédente mutation ne suffit pas, en soi, à lui faire perdre le caractère de logement neuf. Tel n’est pas le cas, en revanche, des logements dont la première location a pris effet avant l’acquisition, même en cas de transfert du bail. L’administration admet toutefois de considérer comme neufs les logements qui sont mis en location au cours des années 2009 ou 2010, à condition que leur acquisition intervienne avant l’expiration du douzième mois suivant celui au cours duquel le bail a été conclu, ainsi que les appartements témoins d’un programme immobilier (fiche 2 n° 2).

> VEFA

La date d’acquisition de l’immeuble s’entend de la date de signature de l’acte authentique, quelles que soient la date de dépôt de la demande de permis de construire ou de la déclaration d’ouverture de chantier (qui ont pu intervenir avant le 1^er janvier 2009) ou d’achèvement de l’immeuble.

> Logements  achevés  depuis  au  moins  quinze  ans  réhabilités

Le logement doit avoir fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation avant son acquisition par le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt.
Les travaux de réhabilitation concernés sont ceux qui permettent de donner au logement l’ensemble des performances techniques visées à l’article 2 quindecies B, II de l’annexe III au CGI (travaux similaires à l’investissement Robien-réhabilitation, mais il suffit que les travaux portent sur l’un seulement des critères de performance énergétique pour ouvrir droit à la réduction d’impôt.
Aucun délai n’est exigé entre l’achèvement des travaux de réhabilitation du logement et la date de son acquisition. Toutefois, les travaux de réhabilitation doivent, en tout état de cause, avoir été réalisés en vue de la vente. A cet égard, l’administration répute réalisés en vue de la vente les travaux qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration de travaux à compter du 1^er janvier 2008, sous réserve de la règle énoncée (fiche 2 n° 10). Le vendeur doit fournir des attestations relatives aux performances techniques de l’immeuble (fiche n° 2 n° 9).
L’administration admet que le logement puisse être loué ou utilisé par le vendeur entre la date d’achèvement des travaux et l’acquisition par le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt pendant une période de douze mois maximum (fiche 2 n° 7).

>Logements achevés depuis au moins quinze ans à réhabiliter

Les travaux peuvent être réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur : dans ce dernier cas, un contrat de vente d’immeubles à rénover (dont les modalités sont définies par le décret 2008-1338 du 16 -12- 2008) doit avoir été conclu.
Aucune condition de délai d’achèvement des travaux n’est fixée : la réduction d’impôt ne sera pratiquée qu’une fois les travaux achevés.
L’administration admet que le logement soit loué ou utilisé par l’acquéreur entre la date d’acquisition et celle du début des travaux et que le logement soit loué pendant les travaux (fiche 2 n° 14).

ETABLISSEMENTS CONCERNES

Seuls les investissements réalisés dans l’une des structures énumérées à l’article 199 sexvicies du CGI ouvrent droit à l’avantage fiscal, sans condition de localisation. Il s’agit des établissements suivants :
- établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées (CASF art. L 312-1, I-6°) ;
Sont concernés les établissements d’hébergement de personnes âgées (EHPA), les établissements d’hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD), les logements foyers, les petites unités de vie et les unités pour personnes désorientées.
- établissement social ou médico-social qui accueille des personnes adultes handicapées (CASF art. L 312-1, I-7°) ;
Sont visés les foyers de vie (internats) ou foyers occupationnels (structures d’accueil de jour), sans prestations de soins et les établissements soumis à des obligations définies par le décret 2009-322 du 20-3-2009 : foyers d’accueil médicalisé (FAM), qui comportent des structures pour l’hébergement et dispensent des soins médicaux ou paramédicaux en faveur d’adultes gravement handicapés, mentalement ou physiquement ; maisons d’accueil spécialisées (MAS), qui comportent des structures pour l’hébergement et dispensent des soins d’hygiène, de maternage et de « nursing », la poursuite de traitements ou d’activités occupationnelles ou d’éveil en faveur d’adultes atteints d’un handicap intellectuel, moteur ou somatique grave, ou gravement polyhandicapés, n’ayant pu acquérir un minimum d’autonomie.
- établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l’article L 6143-5 du Code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien ;
- résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L 7232-3 du Code du travail ;
L’agrément « qualité » doit être obtenu par le gestionnaire des services au plus tard dans les douze mois de la mise en exploitation effective de la résidence.
- ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF art. L 444-1 à L 444-9) ;
Ce dispositif permet à des personnes âgées ou handicapées d’être accueillies par des personnes physiques à leur propre domicile ou dans des structures comprenant plusieurs logements qui sont dédiés à ce type d’accueil. Seuls les logements compris dans les structures spécifiquement dédiées à l’accueil familial salarié sont éligibles à la réduction d’impôt. Le logement doit être donné en location au groupement gestionnaire de la structure.
- résidence de tourisme classée ;
- résidence avec services pour étudiants.

> Résidence de tourisme classée

Pour le bénéfice de la réduction d’impôt, la résidence de tourisme, définie à l’article D 321-1 du Code du tourisme comme un établissement commercial d’hébergement classé faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière, doit être classée au plus tard dans les douze mois de sa mise en exploitation effective.
Toutefois, lorsque la résidence de tourisme n’est pas classée dans le délai requis, le bénéfice de la réduction d’impôt est soumis au respect des conditions mentionnées à l’article 90, VI de la loi 2008-1425 du 27-12-2008, notamment de date d’ouverture de chantier (logements neufs) et de date de demande de permis de construire ou de déclaration de travaux (logements achevés depuis au moins quinze ans) (fiche 4 n° 10 et 11).

‘administration admet que les logements situés dans une résidence de tourisme classée puissent être occupés par leur propriétaire, sans remise en cause de l’avantage fiscal : dans ce cas, le propriétaire doit acquitter à l’exploitant de la résidence le prix normal de son séjour, au moins égal à 75 % du prix public, dès lors que, pour ces séjours, l’exploitant de la résidence n’engage aucun frais de commercialisation (conditions fixées par référence aux règles d’imposition à la TVA, permettant récupération, par le bailleur, de la TVA ayant grevé son acquisition).
Lorsque le règlement du prix des séjours dû par le copropriétaire à l’exploitant de la résidence s’effectue par compensation avec les loyers que l’exploitant doit pour sa part au copropriétaire au titre de la location des locaux, l’administration soumet le bénéfice de la réduction d’impôt au respect de deux conditions :
- la durée totale des périodes d’occupation du logement par son propriétaire ne doit pas excéder huit semaines par an (appréciée en nombre de jours d’occupation, soit cinquante-six jours) ;
- le revenu déclaré par le bailleur doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l’exploitant en l’absence de toute occupation par le propriétaire. Ainsi, la réduction de 25 % dont bénéficie le propriétaire sur le prix de ses périodes d’occupation ne doit en aucun cas entraîner une minoration du revenu qu’il est tenu de déclarer.

> Résidence avec services pour étudiants

La résidence doit fournir au moins trois des services suivants (identiques à ceux retenus pour l’imposition à la TVA, tels que prévus à l’article 261 D, 4° -b du CGI) : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle.
En outre, elle doit être occupée par au moins 70 % d’étudiants inscrits dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur, dans une école technique supérieure ou dans une grande école ou classe du second degré préparatoire à ces écoles, ou effectuant un stage, rémunéré ou non, dans le cadre d’études poursuivies dans l’un de ces établissements ou écoles, y compris les personnes liées par un contrat de travail avec leur employeur et inscrites dans l’un de ces établissements et les apprentis munis d’un contrat de travail.
La qualité d’étudiant (ou d’un seul des deux occupants cotitulaires du bail) est appréciée au plus tard dans le mois qui suit la conclusion du bail entre l’exploitant et le sous-locataire ou au 31 octobre de l’année au cours de laquelle le bail a été signé.
Le pourcentage d’occupation de la résidence est apprécié sur une période de référence de trois mois du 1^er octobre au 31 décembre de chaque année de la période d’engagement de location. Le logement doit être occupé par un étudiant sur l’ensemble de cette période de référence de trois mois ; la circonstance que ce même logement ne soit pas occupé par un étudiant au cours d’une autre période n’a aucune incidence sur l’appréciation du pourcentage d’occupation.
Notons que les logements qui ne peuvent être donnés en location pour des raisons matérielles (logements inachevés ou en travaux) ne sont pas pris en compte pour l’appréciation du pourcentage d’occupation par des étudiants.
Le non-respect du seuil d’occupation au cours d’une seule période de référence au cours de l’engagement de location entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal (fiche 4 n° 13 s.).

CONDITIONS DE LA REDUCTION D’IMPOT

> La résidence doit faire l’objet d’un engagement de location pendant au moins neuf ans

La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du propriétaire du logement de louer le logement meublé pour une durée minimale de neuf ans à l’exploitant (personne physique ou morale) de l’établissement ou de la résidence où il se trouve.
Cette durée est calculée de date à date à compter de celle de la prise d’effet du bail initial de chaque logement ouvrant droit à la réduction d’impôt. La location doit être effective et continue pendant toute la période d’engagement de location (sauf cas de vacance ou occupation par le propriétaire).
Le logement doit être donné en location dans le mois qui suit la date d’acquisition du logement, s’il s’agit d’un logement neuf ou rénové, ou dans le mois qui suit l’achèvement de l’immeuble (acquisition en l’état futur d’achèvement) ou des travaux (acquisition d’un immeuble à réhabiliter).
En cas de changement d’exploitant au cours de la période d’engagement de location, le logement doit être loué au nouvel exploitant dans le délai d’un mois et jusqu’à la fin de cette période. L’administration admet toutefois que la période de vacance du logement concerné avant sa location à un nouvel exploitant puisse, dans certains cas de défaillance de l’exploitant précédent limitativement énumérés (liquidation judiciaire de l’exploitant, résiliation du bail commercial par l’exploitant et mise en oeuvre par les investisseurs de la clause de résiliation unilatérale), être supérieure à un mois sans toutefois pouvoir excéder douze mois (fiche 5 n° 2 s.).
Si la vacance résultant de la défaillance de l’exploitant intervient moins de douze mois avant le terme de la période d’engagement de location, l’administration admet de ne pas remettre en cause le bénéfice de l’avantage fiscal aux conditions suivantes (fiche 5 n° 12) :
- le logement est en état d’être loué ;
- le propriétaire ne s’en réserve pas la jouissance à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal ;
- le logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire ou à titre gratuit, même pour une très courte période, pendant la période couverte par l’engagement de location ;
- le logement n’est pas cédé avant l’expiration de l’engagement de location.

> Activité de location meublée non professionnelle

La location meublée doit être exercée à titre non professionnel.
Cette condition s’apprécie au moment de l’acquisition du logement. Si le propriétaire du logement passe de la qualité de loueur en meublé non professionnel à celle de loueur en meublé professionnel au cours de la période d’engagement de location, la réduction d’impôt n’est pas remise en cause (Inst. n° 14).
Les revenus tirés de la location du logement ouvrant droit à l’avantage fiscal doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, en tant que revenus de location meublée, pendant toute la durée de la location : l’administration précise à cet égard que lorsque les profits retirés de la location d’immeubles nus ont pour effet de faire participer le bailleur à la gestion ou aux résultats d’une entreprise commerciale exploitée par le preneur et qu’ils relèvent à ce titre de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, la réduction d’impôt ne peut pas s’appliquer, dès lors que la condition de location meublée du bien n’est dans ce cas pas respectée (Inst. n° 15). On rappelle toutefois que lorsque le propriétaire confie à un mandataire l’exploitation en meublé de son logement, le Conseil d’Etat se fonde sur les modalités de rémunération du « mandant » et le partage des risques liés à l’exploitation pour conclure à l’existence d’une simple location meublé.
EnLe bénéfice de la réduction d’impôt entraîne une réduction du montant des amortissements déductibles. Le régime des plus-values de cession de l’immeuble dépend de la qualité du loueur – non professionnel ou professionnel – au moment de la cession de l’immeuble.

MODALITES DE LA REDUCTION D’IMPOT

 La réduction d’impôt peut être pratiquée au titre des revenus :
- de l’année d’acquisition du logement s’il s’agit d’un logement acquis neuf ou après réhabilitation ;
- de l’année d’achèvement du logement (acquisition en l’état futur d’achèvement), la date d’achèvement étant déterminée comme en matière d’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties ;
- de l’année d’achèvement des travaux de réhabilitation figurant sur l’état descriptif du logement après travaux.

> Base de la réduction d’impôt

 Au titre d’une même année d’imposition, plusieurs logements peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt. Toutefois, la base de la réduction d’impôt ne peut excéder 300 000 € au titre d’une même année d’imposition.
Elle est calculée sur le prix de revient du ou des logements, majorés des frais d’acquisition : honoraires du notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière, TVA. Pour les logements acquis réhabilités, le prix de revient comprend également le coût des travaux réalisés par le vendeur avant l’acquisition. Pour les logements à réhabiliter, les travaux pris en compte sont ceux réalisés par l’acquéreur et payés à des entreprises (frais d’architecte, matériaux, mémoires des entrepreneurs, notamment), le travail personnel du contribuable n’étant pas pris en compte, ou si les travaux sont réalisés par le vendeur, ceux stipulés dans le contrat de vente d’immeuble à rénover. Lorsque l’acquisition du logement ou les travaux sont subventionnés, la base de la réduction d’impôt est diminuée du montant de la subvention (fiche 6 n° 5). Toutefois, la TVA récupérée par le propriétaire-bailleur de résidences ou établissements répondant aux conditions d’imposition à la TVA est exclue de la base de la réduction d’impôt.

> Taux de la réduction d’impôt

Le taux de la réduction est celui applicable à la date d’acquisition du logement et non celui en vigueur à la date à partir de laquelle le contribuable pourra pratiquer la réduction d’impôt ; il est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20 % pour ceux réalisés en 2011 et 2012.
Ainsi, un contribuable qui acquiert en 2009 un logement en l’état futur d’achèvement dans une résidence avec services pour étudiants pourra bénéficier, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, de la réduction d’impôt au taux de 25 %, y compris si l’achèvement de ce logement n’intervient qu’à compter de 2011.

> Modalités d’imputations

La réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu. Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, la loi autorise le report du solde, qui peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement : l’administration précise que les fractions ainsi reportées s’imputent en priorité en retenant d’abord les plus anciennes (Inst. n° 23).

OBLIGATIONS  DECLARATIVES

Le contribuable est tenu de joindre à sa déclaration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle il demande le bénéfice de la réduction d’impôt :
1° une note annexe établie conformément au modèle figurant en annexe 3 de la présente instruction, comportant :
- ses identité et adresse,
- l’adresse du logement concerné,
- pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement ou les logements achevés depuis au moins quinze ans, la date d’achèvement du logement,
- le nom et le type d’établissement dans lequel le logement se situe,
- l’engagement de louer le logement meublé pendant une durée de neuf ans au moins à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence concerné,
- le prix d’acquisition ou de revient retenu pour la détermination de la base de la réduction d’impôt ;
2° une copie du bail conclu avec l’exploitant de l’établissement ou de la résidence mentionnant la date de prise d’effet de la location ainsi que, s’il y a lieu, la durée totale, par année civile, des périodes d’occupation du logement que le propriétaire se réserve ;
3° une copie de l’acte authentique d’acquisition du logement (fiche 8 n° 1).

Il est également tenu de fournir des documents spécifiques en fonction de la nature de l’investissement, de la nature de la résidence ou de situations particulières (changement d’exploitant, reprise de la réduction d’impôt par le conjoint survivant) (fiche 8 n° 2).

La réduction d’impôt « Malraux » est étendue aux souscriptions de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) à condition que 65 % au moins de la souscription servent à financer des dépenses y ouvrant droit (ou ouvrant droit à la réduction d’impôt) et que 30 % servent à financer l’acquisition d’immeubles entrant dans le champ d’application du dispositif.

Les investissents dans des opérations de restauration immobilière effectuées dans certains quartiers urbains sont susceptibles de bénéficier d’un dispositif de faveur connu en pratique sous l’appellation « loi Malraux ».

Pour les opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1^er janvier 2009, l’avantage fiscal prend la forme d’une réduction d’impôt égale à 30 % des dépenses supportées pour les immeubles situés dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et à 40 % pour les immeubles situés en secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé. Les dépenses sont retenues dans une limite annuelle de 100 000 €.
Jusqu’à présent, la réduction d’impôt n’était susceptible de s’appliquer qu’aux opérations réalisées directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autres qu’une SCPI.

L’extension du champ d’application de la réduction d’impôt opérée par le présent texte est réservée aux contribuables qui souscrivent des parts de SCPI dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.
La quote-part des revenus provenant de la souscription doit être imposée, à leur nom, dans la catégorie des revenus fonciers.
Les SCPI concernées sont celles qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

> Affectation de la souscription
L’application de l’avantage fiscal est subordonnée à la condition qu’au minimum 65 % du montant de la souscription servent à financer des dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt et que 30 % servent à financer l’acquisition d’immeubles entrant dans le champ d’application du dispositif..
Il est rappelé qu’ouvrent droit à la réduction d’impôt :
- les travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique y compris les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble d’habitation réalisés ou non dans le volume bâti existant (travaux ayant pour effet de rendre habitable des combles, des greniers ou des parties communes, extension de superficies habitables…) ;
- les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration ;
- les dépenses de réparation et d’entretien, les primes d’assurance, les dépenses d’amélioration, les impositions, les frais de gestion ainsi que la fraction des provisions pour dépenses de travaux de copropriété pour le montant effectivement employé par le syndic pour le paiement desdites dépenses. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.

> Engagement de location et de conservation des parts
En sa qualité de propriétaire, la SCPI doit prendre l’engagement de louer l’immeuble au titre duquel les dépenses sont réalisées pendant neuf ans. Lorsque la restauration porte sur un immeuble d’habitation, elle doit prendre l’engagement de le louer nu, à usage d’habitation principale du locataire. Celui-ci doit être une personne autre qu’un des associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.
La location doit prendre effet dans les douze mois de l’achèvement des travaux.
L’associé de la SCPI qui entend bénéficier de la réduction d’impôt doit, quant à lui, s’engager à conserver la propriété de ses titres jusqu’au terme de l’engagement de location souscrit par la société.

> Réduction d’impôt
La base de la réduction d’impôt est constituée par le montant de la souscription affecté au financement des dépenses, retenu dans la limite de 100 000 €.
Le taux de la réduction d’impôt est égal :
- pour les souscriptions affectées au financement de dépenses relatives à un immeuble situé dans une ZPPAUP, à 30 % de leur montant ;
- pour les souscriptions affectées au financement de dépenses relatives à un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé, à 40 % de ce même montant.

Certaines dépenses effectuées, entre le 1^er janvier 2005 et le 31 décembre 2012, dans leur habitation principale par les contribuables, personnes physiques, qu’ils soient propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit, ouvrent droit au crédit d’impôt prévu par l’article 200 quater du CGI en faveur du développement durable (notamment, les dépenses de chaudières à condensation, de matériaux d’isolation thermique, d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable et d’équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales).
Depuis le 1^er janvier 2009, les propriétaires-bailleurs peuvent également bénéficier de cet avantage fiscal pour les logements dont ils sont propriétaires et qu’ils s’engagent à louer nus à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de cinq ans.

A compter du 1^er janvier 2010, les travaux de pose de l’échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur géothermiques sont inclus dans le dispositif, le coût de cette pose étant plus élevé que pour les autres types de pompes à chaleur et représentant une part importante des dépenses.
A compter de la même date, les pompes à chaleur thermodynamiques autres que air/air ne produisant que de l’eau chaude sanitaire ouvrent droit au crédit d’impôt. Jusqu’à présent, seules étaient acceptées les pompes à chaleur dont la finalité essentielle était la production de chaleur.

> Modification des taux de réduction d’impôt
Les dépenses d’acquisition des parois vitrées ainsi que d’acquisition des chaudières à condensation voient leurs taux baisser de 25 à 15 %.
Les taux concernant les pompes à chaleur évoluent selon leurs natures respectives.

Pour les chaudières et équipements de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses, le taux de 40 % est subordonné au remplacement d’un appareil équivalent plus ancien.

 

Il est désormais permis aux personnes physiques qui acquièrent des parts sociales d’une société constituée à l’initiative de collectivités publiques de bénéficier du régime des monuments historiques au titre des charges supportées par la société au cours d’années antérieures.

Le régime spécial des monuments historiques permet, lorsque l’immeuble est donné en location et n’est pas occupé par son propriétaire, de déduire des revenus fonciers, la totalité des charges foncières, le déficit éventuel étant imputable sans limitation de montant sur le revenu global (CGI art. 156, I-3°, al. 1^er).
Conformément aux règles générales de déduction des charges, les charges déductibles sont celles qui ont été effectivement acquittées par le propriétaire au cours de l’année d’imposition. Lorsque l’immeuble est détenu par une société, le contribuable ne peut déduire que les charges payées au cours de l’année par la société.

Il est dérogé à cette règle à compter de l’IR 2009 en permettant aux personnes physiques qui souscrivent au capital de sociétés de déduire sous certaines conditions les dépenses acquittées par la société au titre d’une année antérieure.

> Sociétés concernées
La dérogation est réservée aux personnes physiques qui souscrivent au capital d’une société constituée à l’initiative de personnes morales de droit public ou de sociétés d’économie mixte. Rien n’empêche qu’elle soit constituée en partenariat avec des personnes de droit privé.
La société doit de plus être agrée. L’agrément est délivré par le ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture lorsque l’intérêt patrimonial du monument et l’importance des charges relatives à son entretien justifient le recours à un tel mode de détention. Cette procédure n’est pas applicable aux immeubles acquis par la société avant le 1^er janvier 2009.

> Conditions d’application
La dérogation au régime de droit commun de déduction des charges est subordonnée aux conditions suivantes :
- les charges foncières doivent avoir été supportées par la société entre la date de la déclaration d’ouverture de chantier prévue à l’article R 424-16 du Code de l’urbanisme et celle de l’acquisition de leurs parts par les personnes concernées ;
- les parts sociales doivent avoir été acquises au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la déclaration d’ouverture de chantier ;
- les charges doivent avoir été intégralement remboursées à la société agréée, à proportion de leurs parts, par les associés personnes physiques.

Lorsque les conditions exposées ci-dessus sont réunies, l’associé peut déduire non seulement les charges de l’année d’acquisition des parts mais également, par dérogation aux règles de droit commun, celles supportées au titre des deux années précédentes.
La déduction est opérée sur les revenus de l’année d’acquisition.

La LdF a procédé à divers aménagements au dispositif de la réduction d’impôt Scellier. Ces aménagements consistent à :
- diminuer, à compter de 2011, les taux de la réduction d’impôt, sauf pour les logements dont le niveau de performance énergétique globale est supérieur à celui imposé par la législation en vigueur ;
- conditionner le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien de la mise en location du logement ayant ouvert droit au bénéfice de l’avantage ;
- interdire le cumul entre le dispositif « Scellier » et le prêt locatif social (PLS) ;
- prévoir l’éligibilité sur agrément de certaines zones classées en zone C.

La réduction d’impôt Scellier prévue par l’article 199 septvicies du CGI s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire un logement neuf entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, qu’ils s’engagent à louer nu à usage d’habitation principale du locataire pour une durée minimale de neuf ans.
La réduction d’impôt s’applique également aux contribuables qui souscrivent, entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) à la condition que 95 % du montant de la souscription serve à financer un logement éligible à la réduction d’impôt.

> Taux de la réduction d’impôt. Les taux de la réduction d’impôt sont diminués de cinq points en 2011 et de dix points en 2012, par rapport aux taux initialement prévus. Les taux de la réduction d’impôt sont ainsi fixés à 15 % en 2011 et à 10 % en 2012 (au lieu de 20 %). Le taux applicable aux investissements réalisés en 2009 et en 2010 est en revanche maintenu à 25 %.
Date de réalisation de l’investissement. La date de réalisation de l’investissement à retenir pour l’appréciation du taux applicable est la date de la signature de l’acte authentique d’achat en cas d’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou d’un logement destiné à être réhabilité ou transformé, la date de la demande du permis de construire en cas de construction par le contribuable ou la date de réalisation de la souscription en cas de souscription de parts de SCPI.

> Majoration des taux pour les logements BBC 
Niveau de performance énergétique exigé. Les taux majorés doivent, conformément à l’exposé des motifs, viser les logements qui bénéficient du label « bâtiment basse consommation énergétique » (BBC) 2005 mentionné au 5° de l’article 2 de l’arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label « haute performance énergétique ». Un décret doit, en tout état de cause, fixer le niveau de performance énergétique exigé pour le bénéfice de la majoration de taux.

>Taux de la réduction d’impôt. Pour les logements ou les souscriptions de parts de SCPI qui financent des logements dont le niveau de performance énergétique globale est supérieur à celui imposé par la législation en vigueur, les taux sont majorés de 10 points par rapport aux nouveaux taux prévus. Pour ces investissements, les taux de réduction d’impôt sont donc fixés à 25 % en 2011 et 20 % en 2012.

* Les taux applicables de 2010 à 2012 sont récapitulés dans le tableau ci-dessous

* Report des fractions de déduction non imputées

La réduction d’impôt est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année. Elle est accordée pour la première fois au titre de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure.
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.
Le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées est désormais conditionné au maintien de la mise en location du logement ayant ouvert droit au bénéfice de l’avantage. La durée de location doit donc dans certains cas excéder 9 années.

Un crédit d’impôt est accordé, en vertu de l’article 200 quater A du CGI, aux personnes physiques propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit de leur habitation principale, qui y effectuent entre le 1^er janvier 2005 et le 31 décembre 2009 des dépenses d’installation ou de remplacement d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées. Le crédit d’impôt est égal à 25 % de ces dépenses.
Le crédit d’impôt s’applique également aux dépenses payées entre le 1^er janvier 2005 et le 31 décembre 2009 pour la réalisation de travaux de protection contre les risques technologiques et pour l’acquisition d’ascenseurs électriques à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence pour un immeuble collectif achevé depuis plus de deux ans. Le crédit d’impôt est alors égal à 15 % de ces dépenses.
Le plafond des dépenses éligibles est de 5 000 € pour une personne seule et 10 000 € pour un couple (majoré de 400 € par personne à charge).

La LdF 2010 a prorogé ce dispositif jusqu’en 2010. Le crédit d’impôt s’appliquera donc aux dépenses réalisées jusqu’au 31 décembre 2010. Par ailleurs est apportée une ‘autre modification qui concerne le plafond des dépenses : celui-ci s’apprécie désormais sur une « plage glissante » de cinq années consécutives comprises entre le 1^er janvier 2005 et le 31 décembre 2010.
Ainsi, un célibataire handicapé, qui a effectué des dépenses pour un montant de 2 000 € en 2005 et de 3 000 € en 2009, pourrait de nouveau bénéficier d’un crédit d’impôt à hauteur de 2 000 € pour des dépenses en 2010.

Afin d’accroître la part des constructions de logements plus économes en énergie et d’accélérer le développement des constructions respectant le label « bâtiments de basse consommation énergétique » (BBC) avant que celui-ci ne devienne obligatoire en 2013,  la loi de finances 2010 a réduit graduellement, sur la période 2010 à 2012, le taux du crédit d’impôt sur le revenu accordé au titre des intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de la résidence principale pour les logements neufs ne répondant pas à cette norme.

Actuellement, le crédit d’impôt est égal à 40 % du montant des intérêts versé au titre de la première annuité et à 20 % de celui versé au titre des quatre annuités suivantes. Par exception, pour les logements neufs, acquis ou que le contribuable fait construire à compter du 1^er janvier 2009, qui répondent aux normes BBC, le crédit d’impôt s’applique au taux de 40 % sur les intérêts payés au titre des sept premières annuités de remboursement.
Dans les deux cas, les intérêts versés sont retenus dans la limite annuelle de 3 750 € pour une personne seule et 7 500 € pour un couple. Ces montants sont doublés lorsque le foyer fiscal comporte au moins une personne handicapée. Ces limites (éventuellement doublées) sont majorées de 500 € par personne à charge (CGI art. 200 quaterdecies).

Il est normal d’être un peu perdu lorsqu’on veut se lancer dans un investissement de défiscalisation et que l’on veuille éviter de faire des erreurs pouvant affecter son patrimoine. Ce site vise à vous permettre d’acquérir les connaissances nécessaires pour procéder au choix d’un investissement sans vous remettre à l’argumentaire commercial d’un vendeur de produits de défiscalisation. Nous n’avons aucun produit à vous vendre.

Pour vous permettre d’avoir une première orientation du type d’investissement vers lequel vous pourriez vous diriger, vous pouvez nous soumettre les grandes masses de votre situation patrimoniale. Ces données ne seront pas transmises à un tiers et sont protégées par la loi informatique et liberté. De plus vous pouvez nous les transmettre sous un nom d’utilisateur qui préserve votre anonymat.

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Nous respectons votre vie privée : vos données ne seront pas transmises à des tiers.

DECLARATION CNIL

La recherche d’un produit ou d’une structure de défiscalisation est une opération assez complexe si l’on désire lui conférer la cohérence qui convient. Elle doit s’intégrer au patrimoine familial existant et doit être compatible avec sa structure financière.  Un investissement de défiscalisation ne doit pas non plus créer de nouvelles contraintes qui pourraient être en contradiction avec des projets ou des obligations à moyen ou long terme. L’endettement en particulier ne doit pas empêcher des donations futures ou d’autres projets.

Voir la synthèse des voies offertes par la défiscalisation:

DEFISCALISATION  ET  INVESTISSEMENTS  FINANCIERS
DEFISCALISATION  ET  INVESTISSEMENTS  IMMOBILIERS
DEFISCALISATION  ET  VIE  FAMILIALE

Nous vous invitons à faire preuve de prudence et de patience. Nous soulignons que nous ne faisons pas la promotion de produits de défiscalisation et que nous restons indépendants par rapport aux spécialistes des produits de défiscalisation ou des cabinets de conseil en gestion de patrimoine. Certains peuvent présenter leurs activités ou leurs produits dans le forum. Ils le font sous leur propre responsabilité et sans partenariat avec Impots-Service.

Vous recherchez sans doute la bonne méthode et un bon point de départ à ce titre peut être la lecture de la rubrique ci-dessous relative aux règles de la gestion fiscale de patrimoine.

DEFISCALISATION:  SAVOIR  PAR  OU  COMMENCER

Vous pouvez ensuite parcourir les articles rassemblés dans la rubrique PAYER MOINS d’IMPOT dans laquelle sont présentées les incitations fiscales relatives aux produits financiers ainsi qu’aux produits immobiliers de défiscalisation.

Pour échanger avec des professionnels ou d’autres contribuables, consultez le FORUM correspondant.

 

LES  REGLES  DE  LA  GESTION  FISCALE  DE  PATRIMOINE

On ne le répétera jamais assez, la gestion fiscale de patrimoine repose tout d’abord sur une gestion de patrimoine de bonne qualité. Il est curieux de constater combien nombre de contribuables perdent toute faculté de jugement lorsqu’ils se font présenter un produit de défiscalisation. L’obtention d’une réduction d’impôt, même justifiée, ne doit pas dispenser d’étudier les qualités intrinsèques du produit que vous envisagez d’acquérir. L’important est donc d’adopter une méthodologie éprouvée et de conserver une vision globale.

ADOPTER UNE GESTION GLOBALE
Comment répondre à la question: quel est le produit de défiscalisation qui est le mieux adapté à mon cas ? (sans évoquer la question encore fréquemment rencontrée: quel est le meilleur produit de défiscalisation ?).
Avant de tenter de répondre à cette question, il est nécessaire de tenir compte d’un ensemble de données pour dans un premier temps, faire le bilan de l’existant afin de formuler ensuite des buts patrimoniaux et enfin élaborer une vraie stratégie.

Il faut tenir compte des éléments clés suivants: la répartition des investissements actuels, l’importance des avoirs immobiliers par rapport à l’ensemble du patrimoine, l’âge et la composition de la famille de l’investisseur, la recherche de gisements de plus-values exonérées permettant une restructuration éventuelle, bien sur le niveau d’imposition actuel mais également l’indication si possible du niveau d’imposition jugé supportable. Il est nécessaire également de connaître les projets à court terme de l’investisseur ainsi que les risques connus ou les contraintes inhérents à certains investissements passés.

DEFINIR DES BUTS ET DES LIMITES
Une fois ces éléments recueillis, l’analyse de l’existant est possible. Il est alors nécessaire que l’investisseur puisse formuler des buts assez précis en tenant compte de ses contraintes professionnelles ou personnelles. Il faut alors qu’il s’oriente naturellement vers le produit de défiscalisation qui lui convient le mieux.

CHOISIR DES PRODUITS DE DEFISCALISATION
Vous pouvez interroger dans le Forum fiscal, des professionnels dans chaque compartiment de la défiscalisation et leur demander de présenter le dispositif de défiscalisation qui encadre leur produit ainsi que les caractéristiques des biens concernés. En tant que professionnel vous pouvez également présenter le produit que vous recommandez en votre qualité.

L’investisseur doit avant tout rechercher un produit d’investissement ayant des qualités de rendement convenables sans tenir compte de l’effet de levier fiscal. L’avantage fiscal doit être un plus et ne doit pas permettre au professionnel de présenter artificiellement des taux de rentabilité élevés.

Nous vous proposons de répondre aux questions les plus fréquentes concernant les LMNP.

> LMNP: quels sont les contribuables concernés ?
Ce sont les personnes qui donnent en location meublée :
• soit des locaux spécialement destinés à la location ;
• soit une ou plusieurs pièces de leur habitation personnelle ;
Entrent notamment dans cette catégorie les loueurs de chambres d’hôtes, de meublés de tourisme ou de gîtes ruraux (collectivités locales et agriculteurs).

Dans la majorité des cas, les locations en meublé saisonnières sont considérées comme des locations non professionnelles parce qu’elles concernent :
• des loueurs qui ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueurs en meublé ;
• des loueurs qui, bien qu’inscrits au registre du commerce, retirent de cette activité à la fois un montant de recettes inférieur ou égal à 23 000 € TTC et moins de 50% de leur revenu global.

* Depuis que les conditions pour être qualifié de Loueur en Meublé Professionnel ont été durcies (être inscrit au RCS, recettes supérieures à 23.000 euros de recettes ET représentant + de 50% des autres revenus professionnels) la plupart des loueurs en meublé relèvent des LMNP.

> LMNP: quels sont les impôts à acquitter ?
La location en meublé constitue une activité commerciale. Les profits qui en résultent sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) d’après l’un ou l’autre des régimes d’imposition prévu par la loi (micro-entreprises, réel simplifié, et réel normal) en fonction du chiffre d’affaires réalisé.
Le loueur en meublé est également soumis aux impôts locaux :
• taxe professionnelle dès lors que la location même saisonnière présente un caractère habituel ;
• taxe d’habitation si le propriétaire dispose personnellement du local loué en dehors de la période de location ;
• taxe foncière sur les propriétés bâties.
Le loueur en meublé est aussi redevable de la contribution annuelle sur les recettes nettes perçues de la location de locaux situées dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l’année d’imposition.

> LMNP: quel est le sort des déficits ?
Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas déductibles du revenu net global du foyer fiscal. Par contre ils peuvent être imputés sur des BIC non professionnels.

Les déficits d’une année ainsi que les déficits restant à reporter se déduisent de l’ensemble des bénéfices provenant d’activités industrielles ou commerciales exercées à titre non professionnel par l’un des membres du foyer fiscal, durant la même année et les six années suivantes.
Attention РLe r̩gime de la micro-entreprise exclut la possibilit̩ de constater un d̩ficit.

 > LMNP: où déposer les déclarations ?
La déclaration 2042 doit être déposée au centre des impôts dont vous dépendez. Pour les déclarations professionnelles, le dépôt des déclarations s’effectue à l’adresse du service des impôts des entreprises (SIE) du lieu du meublé. S’il y a plusieurs meublés, le service compétent est :
• soit celui du lieu de résidence du redevable ;
• soit celui de situation d’un des meublés, en principe le plus important.
Les loueurs en meublé qui exercent une autre activité imposable déposent leurs déclarations auprès du service compétent pour cette autre activité.

> LMNP: quels sont les régimes d’imposition ?
Il existe trois régimes obéissant à des règles différentes de détermination du bénéfice imposable en ce qui concerne les locations en meublé saisonnières : micro-entreprises, réel simplifié ou réel normal.
Il est possible d’opter, avant le 1er février de l’année d’imposition pour un régime différent de celui dont le loueur relève normalement (exemple : si vous relevez de plein droit du régime micro-entreprises, vous pouvez opter pour le réel simplifié).
Au sujet du régime des micro-entreprises – Vous relevez du régime des micro-entreprises à la double condition que vos recettes n’excèdent pas le plafond micro BIC et que vous bénéficiez d’une exonération de TVA ou de la franchise en base TVA qui dispense de la déclaration et du paiement de la taxe. Dans cette situation vous n’avez pas à remplir de déclaration spéciale, vous portez les recettes sur votre déclaration des revenus n°2042 C.

Un Crédit d’impôt est eligible pour les frais d’acquisition de:
- Les chaudières à basse température et les chaudières à condensation (individuelles ou collectives),
- Les matériaux d’isolation thermique,
- Les dispositifs de régulation de chauffage (individuels ou collectifs),
- Équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ou des pompes à air chaud dont le but final est la production de chaleur.

Ces équipements ou matériaux doivent être intégrés (jointes) dans un logement:
- Achevé depuis plus de 2 ans pour les dépenses de chaudières à basse température, chaudières à condensation, matériaux d’isolation thermique et appareils de régulation du chauffage,
- Neuf ou ancien pour les dépenses des équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable et pour les pompes à air chaud.
Le crédit d’impôt est calculée sur le prix des matériaux et équipements, hors main-d’Å“uvre. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, ces équipements doit toutefois être fournis et installés par un professionnel, factures à l’appui.

Un contribuable qui achète directement les équipements et emploie une entreprise pour les travaux, ou d’un contribuable qui réalise lui-même les travaux, ne peut pas bénéficier du crédit d’impôt.
Ces mesures s’appliquent jusqu’au 31 Décembre 2009.

Une ordonnance du 9 Février, 2005 publié dans le journal officiel du Février 15th, 2005 précise les caractéristiques techniques et les critères de performances minimales requises pour l’application du crédit d’impôt.

Calcul
Pour les dépenses réalisées à partir de 2006 ce crédit d’impôt atteint:
- 15% des dépenses pour l’acquisition de chaudières à basse température;
- 25% des dépenses pour l’acquisition de chaudières à condensation, matériaux d’isolation thermique, appareils de régulation de chauffage si ces équipements sont installés (réglés) dans des maisons a fini à plus de 2 ans;
- 25% des dépenses pour les équipements de connexion à un réseau de chauffage
- 40% des dépenses pour l’acquisition de chaudières à condensation, matériaux d’isolation thermique et appareils de régulation du chauffage installés au plus tard le 31 Décembre de la deuxième année suivant l’acquisition d’un logement achevé avant Janvier 1st, 1977;
- 50% du coût des équipements de production d’énergie renouvelable (énergie solaire thermique, bois, biomasse, éolien, photovoltaïque, eau microhydraulic) et pompes à chaleur (géothermie, de l’air ou air / air).
Limite

Montant maximum des frais pris en compte:
- 8000 euros pour une personne seule
- 16000 euros pour un couple marié
- 400 euros sont ajoutés par personne à charge (qui sont divisées par 2 dans le cas de la personne à charge est considérée comme une responsabilité égale pour les deux parents).
Ce plafond des dépenses est pluriannuel et il concerne les dépenses effectuées entre le 1er Janvier 2005 et Décembre 31 mai 2009.
Toutefois, pour les équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable et les pompes à air spécifique chaude ainsi que pour les chaudières à condensation, matériaux d’isolation thermique et appareils de régulation du chauffage installés au plus tard le 31 Décembre de la deuxième année suite à l’acquisition d’un logement achevé avant le 1er Janvier 1977, les dépenses sont celles payées entre le 1er Janvier 2006 et Décembre 31rst 2009.