Afin de vérifier la cohérence de la valorisation des biens immobiliers que vous allez déclarer à l’ISF, il est nécessaire avant même de réviser les méthodes d’évaluation, de prendre connaissance de l’évolution du marché immobilier notamment durant l’année civile précédent celle de déclaration car le fait générateur de l’ISF est la situation du patrimoine au 1er janvier de l’année. Il faut donc consulter l’évolution du patrimoine jusqu’au 31 décemebre de l’année précédente.
La valeur de référence des biens immobiliers imposables à l’ISF étant déterminée au 1er janvier de l’année, ces caractéristiques permettent de vérifier la cohérence dans l’évolution des valeurs que vous déclarez. Or l’étude des variations des valeurs d’un même bien sur plusieurs déclarations d’ISF est la méthode centrale d’analyse de la cohérence de vos déclarations par un inspecteur des impôts.
L’EVOLUTION DU MARCHE IMMOBILIER POUR PARIS ET L’ILE DE FRANCE
Les derniers chiffres qui ont été présentés lors de la conférence de presse de la Chambre des notaires de Paris, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne du 25 février 2010 fournissent les indicateurs provisoires au 31 décembre 2009.
L’indice conjoint de la Chambre des notaires de Paris et de l’Insee a été arrêté au 31 décembre 2009 à 209,8 pour Paris uniquement.
Au 31 décembre 2009, en indicateurs provisoires, cet indice fait ressortir un prix moyen au m2 de 6 250 € (contre 6 500 € au 31 décembre 2008) dans la capitale. L’évolution de l’indice « Notaires-Insee » annonce sur une période d’un an, du 31 décembre 2008 au 31 décembre 2009, une baisse des prix de 3,9 %.
Avec 6 250 € par m2 à Paris au 4e trimestre 2009, le prix des appartements anciens (sous-jacents aux indices Notaires-Insee) retrouve son niveau de fin 2007.
La variation annuelle des prix qui s’élevait à Paris à – 6,9 % au 3e trimestre 2009 se situe à – 3,9 % au 4e trimestre 2009. On constate donc un net ralentissement de la baisse des prix sur un an. Dans la 6e arrondissement, les prix ont baissé de 10,3 % sur un an. Il n’y a que dans le 1er arrondissement que les prix ont augmenté sur un an (+ 1,7 %). Sur le dernier trimestre, 15 arrondissements ont enregistré une hausse ou une stagnation des prix (allant jusqu’à + 4 % dans le 2e et le 17e).
L’arrondissement le plus cher reste le 6e avec 9 010 €/m2. Le 4e arrondissement (8 980 €/m2) prend la seconde place qu’occupait le 7e (8 890 €/m2). A l’opposé, l’arrondissement le moins cher demeure le 19e à 4 720 €/m2, suivi du 20e (5 220 €/m2) et du 18e (5 480 €/m2).
> PETITE COURONNE
APPARTEMENTS
- L’indice « Notaires-Insee » pour la Petite Couronne est, au 4e trimestre 2009, à titre provisoire, de 206,6.
Les départements de la Petite Couronne enregistrent des variations annuelles de prix (4e trimestre 2009/4e trimestre 2008) de :
- Hauts-de-Seine : – 5,5 %, soit 4 370 €/m2,
- Seine-Saint-Denis : – 2,4 %, soit 2 870 €/m2,
- Val-de-Marne : – 4,7 %, soit 3 580 €/m2.
MAISONS
- L’indice « Notaires-Insee » des maisons anciennes en Petite Couronne est au 4e trimestre 2009, à titre provisoire, de 176,5. Avec 311 300 € au 4e trimestre 2009, le prix des maisons anciennes (sous-jacents aux indices Notaires-Insee) retrouve son niveau de début 2006. La baisse des prix sur un an ralentit, passant de – 10,4 % au 3e trimestre 2009 à – 8,9 % au 4e trimestre 2009.
Les départements de la Petite Couronne enregistrent des variations annuelles de prix (4e trimestre 2009/4e trimestre 2008) de :
- Hauts-de-Seine : – 14,4 %, soit 475 500 €,
- Seine-Saint-Denis : – 5,4 %, soit 248 100 €,
- Val-de-Marne : – 6,7 %, soit 319 300 €.
> GRANDE COURONNE
APPARTEMENTS
L’indice « Notaires-Insee » des appartements pour la Grande Couronne au 4e trimestre 2009, à titre provisoire, est de 196,1. Avec 2 760 € par m2 au 4e trimestre 2009, le prix des appartements anciens (sous-jacents aux indices Notaires-Insee) retrouve son niveau de mi-2006. La baisse des prix sur un an ralentit, passant de – 8,6 % au 3e trimestre 2009 à – 5,8 % au 4e trimestre 2009.
Les départements de la Grande Couronne enregistrent des variations annuelles de prix (4e trimestre 2009/4e trimestre 2008) de :
- Seine-et-Marne : – 5,3 %, soit 2 540 €/m2 ;
- Yvelines : – 6 %, soit 3 330 €/m2 ;
- Essonne : – 5,9 %, soit 2 470 €/m2 ;
- Val-d’Oise : – 5,8 %, soit 2 560 €/m2.
MAISONS
L’indice « Notaires-Insee » des maisons en Grande Couronne est au 4e trimestre 2009, à titre provisoire, de 169. Avec 258 200 € au 4e trimestre 2009, le prix des maisons anciennes (sous-jacents aux indices Notaires-Insee) retrouve son niveau de début 2006. La baisse des prix sur un an ralentit, passant de – 10,4 % au 3e trimestre 2009 à – 6,8 % au 4e trimestre 2009.
Les départements de la Grande Couronne enregistrent des variations annuelles de prix (4e trimestre 2009/4e trimestre 2008) de :
Seine-et-Marne : – 6,3 %, soit 222 300 €,
Yvelines : – 7,8 %, soit 333 800 €,
Essonne : – 7,9 %, soit 260 600 €,
Val-d’Oise : – 5,1 %, soit 254 100 €.
L’EVOLUTION DU MARCHE IMMOBILIER POUR LE RESTE DE LA FRANCE
Les derniers chiffres qui ont été présentés lors de la conférence de presse du Conseil supérieur du notariat du 14 avril 2010 – dans un dossier de presse – portent sur une période d’observation du 1er janvier au 31 décembre 2009.
Les prix retenus sur cette période sont des prix médians.
La médiane est la valeur centrale qui partage l’ensemble des prix observés en deux groupes de même effectif : 50 % au-dessus et 50 % en dessous. A la différence de la moyenne arithmétique, la médiane n’est pas influencée par les valeurs extrêmes.
En province, l’évolution annuelle de l’indice du quatrième trimestre 2009 des prix Notaires de France/Insee des logements anciens est de – 3,5 %, une baisse identique pour les appartements anciens comme pour les maisons.
Cette évolution est cependant très différente d’une ville à l’autre.
Selon la lettre de conjoncture de la FNAIM, en 2009, on ne constate pas de recul brutal des prix dans l’ancien. Au cours de l’année 2009, les ménages ayant réalisé un projet immobilier dans l’ancien ont bénéficié, en moyenne, d’une baisse des prix de -4,9 % par rapport à 2008. Toutefois, le fort recul des prix amorcé au cours du second semestre 2008 (-5,9 %) ne s’est pas confirmé, cédant la place à un mouvement de stabilisation des prix. Au terme de hausses et de baisses alternées à court terme (-1 % au cours du 1er trimestre 2009, + 3,9 % au 2e, -1 % au 3e et + 0,4 % au 4e), les prix des logements anciens ont résisté à la baisse.
La hausse des prix a même rejailli : en effet, après avoir atteint leur point bas au 1er trimestre 2009, les prix ont en effet progressé de 3,2 % entre l’automne et la fin de l’année.
La baisse des prix a été plus vive sur le marché des maisons (-10,2 % entre 2008 et 2009) que sur celui des appartements (-5,4 % entre 2008 et 2009). Les prix des maisons à fin 2009 sont désormais comparables à ceux pratiqués au cours du 2e trimestre 2005. Les prix des appartements, quant à eux, retrouvent leurs niveaux observés début 2006, au plus tard, avec toutefois une baisse près de deux fois plus vive sur les biens de petite taille (-6,2 % en moyenne pour les trois pièces et moins, contre -3,3 % pour les quatre pièces et plus).
* Télécharger l’étude complète de la FNAIM sur l’évolution du marché immobilier 2009.